Оспаривание кадастровой стоимости налога на имущество
ФНС сообщила: завышенную кадастровую стоимость можно оспорить не только по текущему значению, но и по архивному — тому, что использовалось для расчёта налога.
10 сентября 2026 года ФНС напомнила: оспаривание кадастровой стоимости налога на имущество возможно и по архивному значению, которое стояло в ЕГРН на 1 января нужного налогового периода. Это касается собственников облагаемых по кадастру объектов, а арендаторов — только если именно на них возложена обязанность платить соответствующий налог.
В работе это выглядит так: компания уже получила налоговое уведомление, а позже выяснила, что объект в нём оценён выше рынка. Оспорить можно не только цифру, которая отображается сейчас, но и ту, на основании которой налог уже посчитали.
Что сообщила ФНС
ФНС опубликовала обзор судебной практики за первое полугодие 2026 года. Ведомство подтвердило: земельный налог и налог на имущество рассчитываются исходя из кадастровой стоимости, если объект относится к облагаемым по этому правилу.
Когда кадастровая стоимость существенно выше рыночной, налогоплательщик вправе подать заявление об установлении стоимости в размере рыночной. Это правило распространяется и на архивную кадастровую стоимость — ту, которая была внесена в ЕГРН и использовалась для расчёта налога на 1 января соответствующего периода.
- заявление подаётся в уполномоченное бюджетное учреждение субъекта РФ;
- обратиться можно в том числе в течение года после получения налогового уведомления;
- перерасчёт начнёт действовать после внесения новых данных в ЕГРН.
Кого это касается
Новость адресована не продавцам по схеме FBO или FBS как таковым, а бизнесу, у которого есть недвижимость или земельные участки. Схема продаж на маркетплейсе здесь вторична.
| Срез бизнеса | Что меняется |
|---|---|
| Собственники складов, офисов, магазинов и земельных участков | Можно оспаривать стоимость, которая применялась для налога в прошлом периоде, если она существенно превышала рыночную. |
| Компании на ОСНО и специальных режимах | Режим налогообложения сам по себе не отменяет имущественный или земельный налог. Значение имеет вид объекта и порядок его налогообложения. |
| Селлеры с собственным складом или пунктом выдачи | Затронуты, если помещение или земля принадлежат компании и облагаются по кадастровой стоимости. |
| Арендаторы коммерческой недвижимости | Одна только аренда не делает компанию плательщиком налога на имущество собственника. Применимость зависит от того, на ком лежит обязанность по конкретному объекту и договору. |
| Импортёры из КНР и продавцы локального товара | Источник товара значения не имеет. Налоговый эффект возникает из-за объекта недвижимости или земли, а не из-за закупки и логистики. |
Что это значит для селлера
ФНС фактически закрыла спор о том, какую стоимость можно оспаривать: только текущую или ту, что применялась раньше. Подтверждён второй вариант. Для бизнеса это расширяет период, за который можно искать завышенную налоговую базу.
Но право на заявление не означает автоматический перерасчёт. Сначала нужно добиться установления рыночной стоимости, затем сведения должны попасть в ЕГРН. Пока этого не произошло, в налоговом учёте остаётся прежняя база.
Для владельца объекта это не история про тариф маркетплейса и не корректировка удержаний в отчёте реализации. Это отдельный имущественный расход, который может возникать вне кабинета WB или Ozon и напрямую уменьшать маржинальность офлайн-инфраструктуры селлера.
Сообщение ФНС также касается незавершённого строительства с проектируемым назначением «многоквартирный дом». После ввода дома в эксплуатацию такой объект снимается с государственного кадастрового учёта, а налогообложение организации по нему должно прекращаться. Для обычного селлера этот блок релевантен только при наличии такого девелоперского объекта.
Что будет дальше
Одна и та же новость уже второй раз появилась в нашей ленте 10 сентября: ФНС сначала напомнила о праве спорить с архивной стоимостью, а теперь источник снова фиксирует это правило в обзоре судебной практики. Нового срока перерасчёта или отдельного федерального механизма ведомство не сообщило.
Похоже, что ближайший эффект будет не в изменении налоговых уведомлений автоматически, а в региональных процедурах: результат для бизнеса появится только после решения уполномоченного учреждения и записи в ЕГРН. Единого публичного срока для этого процесса нет.
Наша ставка: предсказывать следующий внешний шаг по этому сообщению пока нельзя — ФНС не назвала ни дату массового перерасчёта, ни обязательный срок внесения исправлений в ЕГРН.
Частые вопросы
Можно ли оспорить архивную кадастровую стоимость?
Да. ФНС указала, что можно оспаривать стоимость, которая была в ЕГРН и использовалась для расчёта налога на 1 января соответствующего налогового периода.
Кто может оспорить кадастровую стоимость для налога?
Заявление может подать налогоплательщик, если кадастровая стоимость объекта существенно выше рыночной. Речь идёт о земельном налоге и налоге на имущество по объектам, облагаемым исходя из кадастра.
Куда подавать заявление об установлении рыночной стоимости?
ФНС указала уполномоченное бюджетное учреждение субъекта РФ. Конкретный орган зависит от региона, где расположен объект.
Можно ли обратиться после получения налогового уведомления?
Да. В сообщении ФНС сказано, что заявление можно подать в том числе в течение года после получения налогового уведомления.
Когда изменится налог после оспаривания кадастровой стоимости?
Изменения для перерасчёта начнут действовать после внесения новых данных в ЕГРН. Автоматический перерасчёт сразу после подачи заявления ФНС не обещала.